내 보증금을 지키는 방법으로는 실거주와 전입신고 그리고 확정일자를 갖추는 방법과 전세권 등기를 하는 방법이 있습니다. 지난번에는 전세권 설정방법을 다루었고 이번 포스팅에서는 전세권 설정등기를 하지 않고 실거주와 전입신고와 확정일자로 보증금을 지키는 방법에 대해 설명하도록 하겠습니다.
순서
- 실거주와 전입신고
- 대항력
- 확정일자
- 우선변제권
실거주와 전입신고, 확정일자로 안전장치 만들기
집주인이 당사자가 맞는지, 등기부 상으로도 권리관계(압류, 가압류, 저당권 등)에 이상이 없는 지를 확인하고 계약을 했다면 이사 당일에는 서둘러 전입신고를 하고 확정일자를 갖추어야 합니다.
실거주(주택인도)와 전입신고
- 주택인도란 실제로 해당 주택에 거주하고 있는 것을 말합니다.
- 전입신고란 임차인이 거주하고 있음을 시장, 군수. 구청장에게 신고하는 것을 말합니다.
신고기한은 이사 온 날부터 14일 이내에 하면 되지만 이사 당일 서둘러하여야 합니다. 왜냐하면 등기부 상에 권리관계 이상이 없음을 확인하고 계약을 했더라도 전입신고를 하기 전에 집주인이 은행대출을 하게 된다면 등기부 상 내 순서가 밀려버리기 때문입니다.
※전입신고 시 주의할 것 전입신고의 주소(지번, 호수)와 등기부의 주소(지번, 호수)가 동일한지 꼼꼼히 확인하여야 합니다. 만일 다를 경우에는 대항력이 인정되지 않아 주택임대차보호법 적용을 받을 수 없습니다.
예를 들어, ㅇㅇ시 ㅇㅇ로 ㅇㅇ번지 ㅇㅇㅇ아파트 ㅇㅇ동 ㅇㅇ호까지 정확하게 등기부와 일치하는 지를 확인하여야 합니다.
전입신고는 아래 바로가기를 통해 신청 가능하며, 직접 주민센터 방문신청도 가능합니다. 방문신청 시에는 계약서와 주민증을 지참하여 확정일자를 그 자리에서 바로 받을 수 있습니다.
대항력
대항력이란 임차인이 자신이 임차한 주택에 대하여 정당한 권리를 주장하는 것을 말합니다. 즉 임차주택을 매수한 사람(양수인)등 이해관계인에게 자신이 임대차 내용에 따라 적법하게 거주할 권리가 있는 사람임을 보여주는 법률상의 힘을 말합니다. 이와 같은 대항력은 임차인이 등기를 하지 않아도 주택인도(실거주)와 주민등록을 마친(전입신고를 한) 때에 다음날0시부터 대항력이 발생하게 됩니다.
예를 들어, 6월 14일에 전입신고를 하면 6월 15일 0시부터 대항력이 생깁니다.
※주의할 것
이와 같이 대항력을 갖춘 임차인이 일시적으로라도 가족과 함께 주민등록을 이전하게 된다면 대항력은 소멸하게 된다는 것입니다. 만일 불가피하게 주민등록을 이전하여야 한다면 가족은 임차주택에 거주하며 주민등록을 유지하고 있는 상태로 두고, 임차인 본인만 일시적으로 이전하였다가 회복하는 경우라면 대항력은 소멸하지 않습니다.
확정일자
확정일자는 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위한 법률상 인정되는 일자를 말합니다.
- 확정일자는 주택임대차계약서를 지참하고 읍. 면, 동 주민센터를 직접 방문하거나, 인터넷 등기소를 통해서도 부여가능합니다.
- 확정일자를 받기 위한 주택임대차계약서는 임대인. 임차인의 목적물, 임대차 기간, 차임. 보증금 등이 기재되어 있는 완성된 문서라야 합니다. 이러한 사항의 기재가 되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받은 경우에는 확정일자를 받았더라도 효력이 없으므로 주의하시길 바랍니다.
아래는 확정일자를 받기 위한 인터넷 등기소 바로가기 링크입니다.
우선변제권
우선변제권은 실거주(주택인도)와 전입신고 그리고 확정일자까지 모두 갖추어야 발생하는 권리입니다. 확정일자만 받고 실거주와 전입신고가 이루어지지 않았다면 효력이 없습니다.
실거주와 전입신고가 이루어지면 대항요건을 갖추었다고 보며, 대항요건과 확정일자까지 갖추었다면 경매 또는 공매 시에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있게 되는 권리인 것입니다.
마무리
이상으로 내 보증금 지키는 실거주, 전입신고, 확정일자에 대해 알아보았습니다. 대항요건(실거주와 전입신고)과 확정일자까지 갖추었다면 사실 완벽한 안전조치라고 할 수 있습니다. 하지만 그전에 권리분석이 되어있는 경우라야 안심할 수 있는 것입니다. 권리분석(압류, 가압류, 근저당 등)과 기존 세입자들의 보증금을 제대로 파악하지 않았다면 사상누각처럼 아무 소용없다는 것을 명심하시길 바라며 이만 포스팅을 마치겠습니다.
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