아파트 청약을 통해 당첨되어 분양권을 가진 사람이 잔금을 납부하기 이전에 자금이 부족하거나 어떤 사정으로 인하여 다른 사람에게 분양권을 파는 것을 분양권 전매(轉賣)라고 합니다. 아래에서는 저의 경험을 바탕으로 분양권 전매 과정에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
[분양권 전매 순서]
1. 부동산 사무소에서 계약서 작성하기
2. 부동산 거래신고하기
3. 은행에서 중도금 대출승계 또는 상환하기
4. 분양사무소에서 명의변경 신청하기
5. 잔금입금 및 중개수수료 정산하기
6. 양도세 신고(매도인)
분양권 전매의 과정
0. 부동산에 분양권 전매의사를 밝히고 의뢰하기
분양권 전매를 결정하였다면 분양받은 아파트 근처 부동산에 방문하거나 전화를 합니다. 좀 더 빠르게 매도하고 싶다면 여러 부동산에 의뢰하는 것도 좋을 것입니다. 이때, 분양금액,발코니 확장비용 등과 프리미엄 가격을 표시하고 총 매매금액을 문자로 전달하시면 됩니다. 또한 중도금 대출 여부와 지금까지 몇 회차를 납부하였는 지도 함께 표시해서 전달합니다.
그러면, 부동산에서는 분양권 당사자 인증을 위해 아파트 공급계약서와 발코니 확장 계약서 등의 사진전송을 요구할 것입니다. 이때, 주민번호 뒷자리가 노출되지 않도록 가리고 전송하시면 됩니다.
분양권을 매수하려는 사람이 있다면, 가계약금을 전송할 계좌를 물을 것입니다. 사실, 가계약금으로 인한 분쟁이 많으므로 가계약을 하기 전, 매도인과 매수인은 심사숙고하여 결정하시길 바랍니다.
1. 부동산 사무소에서 계약서 작성하기
부동산 사무소에서 매도인과 매수인 양 당사자가 만나 계약금을 지불하고 매매계약서를 작성합니다.
매도인은 아파트 공급계약서와 발코니 확장 계약서 등, 신분증, 도장(인감이 아니어도 됨)을 준비합니다.
이 경우, 아파트공급계약서와 발코니 확장 계약서는 매도인의 이중계약 사고를 방지하기 위해 중개사가 보관을 하게 되는 데, 매도인은 이것을 맡긴 보관증을 받아 두시는 것이 좋습니다.
계약서 특약사항에는 중도금 대출이자 부담을 누가 하는 지와 인지세 부담을 누가 하는지에 대해서도 확인을 해 두어야 합니다.
※매도인은 매수인의 인적사항이 적힌 매도용 인감증명서 2장을 미리 준비해 갑니다. (은행, 명의 변경에 필요하므로)
우선, 분양권 전매, 계약서 상의 용어를 그대로 사용하여 설명해 보겠습니다.
| 분양금액=공급대금+발코니 확장비 (분양금액=납부한 금액+납부할 금액) |
매도인의 아파트 분양금액 중에서는 이미 납부한 금액과 차후 납부할 금액이 있습니다.
| 총 매매대금=분양금액+프리미엄 |
매수인은 분양금액(납부한 금액과 납부할 금액)에다가 프리미엄(P)을 합한 금액을 총 매매대금으로 최종 지불하게 됩니다.
주의해야 할것은 중개수수료 정산금액입니다.
| 정산금액=납부한금액+프리미엄 |
계약서를 작성하는 날을 기준으로 이미 납부한 금액과 프리미엄을 합한 금액이 중개수수료를 정산하는 금액이 됩니다.
예를 들어, 매도인이 10억 원 아파트를 분양받아 계약금 10%+중도금 60%+잔금 30%중에서 계약금과 중도금까지 합쳐 70%를 납부하였다면 10억 원의 70%를 납부하였으므로 중개수수료를 산정하는 기준이 되는 정산금액은 7억 원이 됩니다. 여기서 주의해야 할 것은 아직 납부하지 않은 금액(분양금액중 납부할 금액)은 중개수수료 정산금액에 포함하지 않는다는 것입니다.
2. 부동산 거래 신고하기(중개사)
부동산 거래계약신고는 중개사가 분양금액과 프리미엄 등 추가로 들어가는 모든 비용을 합산하여 관할 지자체에 신고합니다.
3. 은행에서 중도금대출 승계 또는 상환하기(매도자, 매수자, 중개사가 동행)
매도자가 받은 중도금 대출을 매수자가 은행에 동행하여 넘겨 받는 것을 말하며 은행에서 매수자의 LTV와 신용에 대한 대출심사를 거쳐 대출을 승계받게 됩니다. 이때 승계를 원하지 않는다면 대출을 상환하면 됩니다.
4. 분양사무소에세 명의변경 신청하기(매도자, 매수자, 중개사가 동행)
은행에서 중도금대출 승계를 받고 분양사무소로 이동하여 권리승계 즉, 명의변경을 신청합니다.
(실제 명의변경까지는 2주~5주 정도 소요됨)
5. 잔금 입금 및 중개수수료 정산하기
계약서에 표기된 잔금을 입금하고 양 당사자가 확인을 하면 계약은 완료되게 됩니다. 그리고 중개수수료를 입금합니다.
법정 중개수수료율은 아래와 같으니 참고하시길 바랍니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상~ 9억원 미만 | 0.4% | |
| 9억원 이상~ 12억원 미만 | 0.5% | |
| 12억원 이상~ 15억원 미만 | 0.6% | |
| 15억원 이상 | 0.7% |
6. 양도세 신고하기(매도인)
매도인은 직접 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도세를 신고납부합니다.
이상으로 아파트 분양권 전매에 대해 총정리해 보았습니다. 저는 분양권을 매수하는 입장이었는데요, 부동산에서 매도인과 매수인이 만나 계약서를 작성하고 중도금대출승계를 받고 분양사무소에서 명의변경하는 과정이 엄청 복잡하게 느껴졌지만 이 모든 게 하루 만에 끝나게 되어 좋았으며 생각보다는 수월하게 진행되었던 것 같습니다.
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