상가건물임대차보호법(상가임대차법)적용되는 환산보증금의 범위

상가건물임대차보호법은 상가임대차보호법으로 약칭하는 데, 상가건물을 빌려 사용해서 수익을 내는 임차인을 보호하기 위한 임차인 보호법입니다. 이 법은 임차인 모두에게 적용되는 것이 아니라 보증금이 일정한 범위 이내일 때 적용되며, 일시적으로 사용하기 위해 임대차하는 경우에는 적용되지 않습니다. 아래에서는 지역마다 조금씩 다른 보증금액에 대해 알아보고 상가임대차법 적용범위에 대해서도 간단하게 설명하도록 하겠습니다.

보증금 외에 월세가 있는 경우, 환산보증금 계산방법

상가를 임대차할 때, 전세보증금만 지급하고 월세는 따로 내지 않는 경우가 있고 또 전세보증금과 함께 일부는 월세로 지불하는 경우가 있습니다. 이때 상가임대차보호법 적용을 하려면 전세보증금과 일부 월세로 지불하는 금액을 환산하여 보증금액을 계산해야 하는데 이렇게 환산하여 계산한 보증금액을 환산보증금이라고 부르며 계산식은 아래와 같습니다.

▶환산보증금=보증금+(월세 ×100)

월세 없이 전세보증금만 있는 경우라면 이 계산식을 이용할 필요 없이 그대로 전세보증금액을 적용합니다.

상가임대차보호법 적용범위

상가임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물 임대차에 적용하며 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 그러므로 사업자등록 대상이 아닌 종교단체 사무실이나 동창회 사무실 등 비영리 단체 건물 임대차에는 적용되지 않습니다.

시기	지    역	환산보증금
2018.1.26~	서울특별시	6억1천만원 이하
	수도권 중 과밀억제권, 인천광역시,부산광역시	5억원 이하
	광역시(군.인천.부산 제외),세종시,용인시,안산시,김포시,광주시,파주시,화성시	3억9천만원 이하
	그 밖의 지역,광역시의 군지역	2억7천만원 이하
2019.4.2~	서울특별시	9억원 이하
	수도권 중 과밀억제권역,인천광역시,부산광역시	6억9천만원 이하
	광역시(인천.부산.광역시 군 제외),세종특별자치시 용인시,안산시,김포시,광주시,파주시,화성시	5억4천만원 이하
	그 밖의 지역, 광역시의 군지역	3억 7천만원 이하

예를 들어서, 서울지역 보증금 6억 원, 월세 350만 원이라면 환산보증금은 6억 원+(350만 원 ×100)=9억 5천만 원이므로 서울지역 환산보증금 9억 원을 초과합니다. 상가건물임대차보호법은 환산보증금 이내의 임차인을 보호하기 위한 법입니다.  아래에서는 환산보증금 이내와 환산보증금 초과의 경우에 적용되는 사항을 비교해 보겠습니다.

환산보증금으로 보는 적용범위

	환산보증금 이내	환산보증금 초과
대항력	등기를 하지 않아도 건물의 인도와 사업자등록을 신청하였다면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김	적용
확정일자에 의한 우선변제권	대항요건(인도와 사업자등록)을 갖추고 확정일자를 받은 경우에는 경매 또는 공매 시에 후순위권리자나 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받음	적용안됨
금융기관 우선변제권 승계	금융기관(은행 등)이 우선변제권있는 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하였다면 우선변제권을 그대로 승계함	적용안됨
확정일자 부여 및 임대차정보의 제공	확정일자는 상가건물의 관할 세무서장이 부여함(주택은주민센터에서 부여함). 계약을 체결하려는 당사자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 임차할 상가건물의 정보 요청이 가능함.	적용안됨
임대차 기간	계약기간을 정하지 않았거나 1년미만으로 정한 임대차는 기간을 1년으로 봄	적용안됨
소액임차인의 보호(소액보증금 최우선변제)	소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 권리가 있음. 이 경우 임차인은 경매신청등기 전에 대항요건(인도와 사업자등록)을 갖추어야 함.	적용안됨
계약갱신요구권	임대차기간 만료일 6~1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 특별한 사유없이 거절 못 함. 계약갱신요구권은 최초 계약을 포함하여 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사 가능함. 갱신되는 임대차의 조건은 전임대차와 동일한 조건으로 봄.	적용
묵시적 갱신	6~1개월 전까지 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 봄. 이때 존속기간은 1년으로 보며, 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 통고받은 날 부터 3개월이 지나면 효력이 발생함.	민법 적용
임차권 등기명령	계약만료일 후,보증금을 돌려받기위해 임차권등기명령신청이 가능함	적용안됨
차임(월세)증액 한도	차임(월세)과 보증금은 5%로 이내에서 증액가능함. 증액한 후 1년이내에는 증액하지 못하지만 감액은 제한없이 가능함. 월차임 전환시 산정률의 제한이 있음	조세,공과금,주변 상가의 차임과 보증금, 기타 경제사정변동등을 고려하여 차임과 보증금의 증감 청구 가능함.
월세 3기 연체시 계약해지	월세 연체액 3개월분 월세액에 해당할 때에 임대인이 계약해지 가능함.	적용
권리금회수기회 보호	계약만료일 6개월전부터 만료일까지 권리금 회수 기회를 보호함.	적용
표준계약서 작성 권장	표준계약서 사용을 권장함	표준계약서 사용 권장함

환산보증금 초과 시에는 [대항력, 계약갱신청구권, 권리금회수 기회보호, 월세 3기 연체]와 같은 경우는 환산보증금 이내와 동일하게 적용됩니다.

소액임차인의 범위

시기	지역	소액임차인의 보증금범위	최우선변제금
2022.10.26~(개정)	서울특별시	1억6,500만원 이하	5,500만원이하
	수도권 중 과밀억제권,세종,용인,화성,김포	1억4,500만원 이하	4,800만원 이하
	광역시(군.인천 제외),안산,광주,파주,이천,평택	8,500만원 이하	2,800만원 이하
	그 밖의 지역,광역시의 군	7,500만원 이하	2,500만원 이하

이상과 같이 소액임차인이 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘다면 건물가액(대지가액포함)의 2분의 1 범위 안에서 최우선변제가 가능합니다. 하지만 다가구주택과 같이 임차인이 여러 명이라면 건물가액 2분의 1 범위에서 배분되므로 위의 표에 기재된 최우선변제금을 모두 받을 거라는 기대는 어렵습니다. 

 

이상으로 상가건물임대차보호법 적용이 되는 환산보증금의 범위를 간단하게 알아보았고 상가임대차보호법은 환산보증금 이내일 때 적용되는 법이라는 것을 알게 되었습니다. 다음 글에서는 권리금에 대해 좀 더 알아보도록 하며 오늘 포스팅을 마무리하겠습니다. 감사합니다.