임대차 계약을 하려고 할 때 계약 당사자가 본인인지를 확인하는 것은 무엇보다 중요합니다. 계약 당사자가 소유자인지 대리인인지 아니면 임차인이 전대차를 하려고 하는지 등을 확인하는 방법에 대해 아래에서 살펴보겠습니다.
계약 당사자 본인 확인하기
계약을 하려고 할 때에는 계약 당사자가 소유자 본인인지, 대리인인지를 반드시 확인하여야 합니다. 소유자의 확인은 소유자 등기부등본(등기사항증명서)을 통해 확인하고 대리인이라면 대리인 구비서류를 통해서 확인합니다.
▶소유자와 계약,공동소유자와 계약
해당 주택의 소유자와 계약을 하려는 경우, 소유자의 주민등록증으로 인적사항이 등기부상과 일치하는지를 봅니다. 만일 공동소유자 가운데 일부와 계약을 하려는 경우에는 지분의 과반수권자가 맞는지를 등기부 갑구에 기재된 소유권의 지분으로 확인이 하여야 합니다. 왜냐면, 지분의 과반수권자가 아닌 자는 처분의 권한이 없기 때문입니다.
▶명의수탁자와 계약
명의신탁이 이루어진 주택의 명의수탁자와 계약을 하려는 경우, 명의수탁자가 등기부에 기재된 소유자와 일치하는 지를 확인 하여야 합니다. 명의신탁 법리에 의하면 신탁한 목적물에 대한 처분, 관리행위는 명의 수탁자에게 있으며 대외적으로 적법한 소유자로 인정되는 사람은 명의수탁자인 것입니다.
임대차계약 기간중에 명의신탁이 해지되어 명의신탁자가 소유권이전등기를 마치고 난 후에 임차인에게 주택의 반환을 요구하더라도 임차인은 따르지 않고 임차권을 주장할 수 있습니다. 왜냐하면, 명의신탁자는 명의수탁자의 지위를 그대로 승계한 것으로 보기 때문입니다.
'명의신탁'이란
실제 소유자를 신탁자라고 하고 명의상 소유자로 된 사람을 수탁자라고 합니다. 이때 명의신탁된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 둘 만의 사이에서는 소유권이 신탁자에게 있지만, 대외적으로나 제3자에 대한 관계에 있어서 소유권은 수탁자에게 이전. 귀속됩니다. 그래서 수탁자가 신탁자의 허락 없이 신탁된 재산을 처분하더라도 제삼자는 적법하게 소유권을 취득하는 것입니다.
▶대리인과 계약
주택 소유자의 특별한 사정으로 인하여, 대리인과 계약을 하게 될 경우에는 더욱 주의해서 확인하여야 합니다.
대리인의 구비서류는 대리인의 신분증, 소유자의 인감이 날인된 위임장, 인감증명서입니다.
위임장에서 확인해야 할 것
- 부동산 소재지, 소유자의 이름과 연락처
- 계약의 목적
- 대리인의 성명, 주소, 주민번호
- 계약에 관련한 모든 것을 위임한다는 취지의 내용과 날짜 확인
- 소유자(위임인)의 인감 날인 확인
인감증명서에서 확인해야 할 것
위임장, 임대차계약서, 인감증명서 상에 찍힌 날인이 일치하는 지를 확인하여야 합니다.
이 3장 모두 날인이 동일하다면 분쟁의 소지를 미연에 방지할 수 있게 되는 것입니다.
▶주택 소유자의 배우자가 대리인으로 나온 경우
집주인의 배우자라고 방심하고 계약하는 경우를 많이 보게 되는데, 배우자라고 하더라도 대리인이 구비해야 하는 서류를 구비할 것을 요구하는 것이 번거롭게 보이지만 반드시 하여야 안전 합니다. 왜냐하면, 집주인의 배우자가 자신의 대리권을 증명하지 못한다면 이 계약의 안정성은 보장되지 않는다고 합니다. 일반적으로 많이 혼동하는 부분이 민법의 부부 상호 간에 있는 일상가사대리권이 여기에도 적용된다고 착각하는 것입니다. 그러나 부동산 임대나 처분행위 등은 부부 일상가사대리권의 범주에 속하지 않습니다.
▶전대인(임차인)과 임대차계약
계약주택의 소유자가 아니라 전대인(임차인)과 전대차 계약을 하는 경우에는 임대인의 동의여부를 반드시 확인하여야 합니다. 임대인이 동의 한, 전대차계약은 전차인이 주택을 점유하고 기간 내에 전입신고를 하면 기존 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 그대로 유지. 존속합니다. 더불어, 전차인은 임차인이 갖는 우선변제권을 대위행사 할 수 있습니다. 그러나, 임대인의 동의 없이 전대차계약을 하게 되면 임대인이 무단전대를 이유로 계약을 해지하더라도 이에 대항할 수가 없게 되므로 전대차계약에 있어서 임대인의 동의는 더더욱 중요한 사항인 것입니다.
이상으로 임대차 계약체결 시 계약 당사자 확인하는 법에 대해 알아보았습니다.
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