전세사기로 인한 피해자가 끊임없이 쏟아져 나오자 법무부에서는 새롭게 계약서(주택임대차 표준계약서)를 수정하여 개시하였습니다. 임차인들이 주택임대차보호법의 보호를 받는 데 용이하도록 개정되었으므로 분명히 많은 도움이 되실거라 확신합니다.
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임대차계약서 작성 시 주의할 점
법무부에서는 표준임대차계약서의 사용을 권장하고 있긴 하지만 법으로 사용의무가 강제되는 것은 아니므로 계약당사자 상호 간 협의하여 사용하시면 됩니다. 이 계약서는 주택임대차보호법에 대해서 잘 알지 못하는 임차인이라도 형식에 따라서 작성하다 보면 법을 몰라서 당하는 피해를 예방할 수 있을 것입니다. 그럼 이 계약서의 좋은 점을 살펴보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법의 보호를 받기 위해선 계약서 기재사항을 정확하게 하여야 합니다. 이 표준계약서를 사용한다면 그런 중요한 부분을 놓치지 않도록 표시가 되어 있습니다. 소재지(주소)를 기재하고 임차할 부분의 상세한 주소를 기록하도록 합니다. 신규계약인지 갱신 계약인지 구분하여 체크하시면 됩니다.
미납 국세. 지방세를 확인하였는지를 체크하고 개업공인중개사도 확인하였는 지를 확인설명서 세부확인사항에 표시합니다. 또한 등기부 권리분석을 통해서 확인한 것과 등기부에 공시되지 않은 권리도 확인하였는 지 표시하도록 합니다. 이 상의 것들을 확인하여 계약을 실행한 후, 임대차거래 신고를 하였다면 별도로 확정일자를 받을 필요가 없다는 것도 아시기 바랍니다.
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임대차계약 내용
관리비가 정해져 있지 않은 경우에도 세세하게 기재해 두어야 합니다. 입주 전 수리를 두고도 분쟁이 자주 발생합니다.
계약 전에 임대인이 수리해 줄 것이라는 말만 믿었다가 기억이 안 난다고 오리발을 내미는 경우에도 이렇게 계약서에 기재해 두었다면 분쟁을 막을 수 있을 것입니다.
수리비용은 난방, 상하수도, 전기시설 등 주택 주요 설비 노후. 불량으로 인한 수선은 임대인 부담으로 하며 임차인 고의. 과실에 의한 파손과 전구 등 간단한 수선, 소모품 교체 비용에 관해서는 임차인이 부담인 것을 기억해 두십시오. 그리고 임대인 부담에 속하는 수리가 필요할 때는 반드시 임대인에게 먼저 알려서 협의부터 하여야 합니다.
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임대차계약서 특약사항 작성
특약사항을 어떻게 넣어야 하는지에 대해서 고민하는 분들이 많습니다. 임차인이 확정일자를 받기 직전에 집주인이 담보대출을 받아 버리면 어떻게 하겠습니까? 이런 고민이 들 때에는 특약을 넣어두면 안심할 수 있습니다. 표준계약서에는 특약문구를 고민하지 않아도 되도록 잘 작성되어 있으니 특히 부동산거래경험이 없는 분들에게 많은 도움이 될 것입니다.
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계약시에 꼭 확인할 것
대항력과 우선변제권을 확보하려면 실거주와 전입신고 그리고 확정일자, 3가지 모두를 갖추고 유지하고 있어야 합니다. 계약갱신요구권 사용 시에 임대료 증액은 5% 이내의 범위에서 가능합니다. 갱신요구는 계약만료 6~2개월 전에 하여야 합니다. 재계약이나 계약갱신 후에 보증금을 증액하였다면 기존확정일자는 그대로 두고, 증액한 보증금액에 대해서만 확정일자를 받으면 됩니다
다시 말씀드리지만 표준임대차계약서는 법무부에서 사용을 권장하는 서식이지 의무사항이 아닙니다. 또한 중개사입장에서는 매우 번거로운 계약서로 보일 것입니다. 어떻든 임차인의 주택임대차보호법 적용에는 매우 유리하니 다운로드하셔서 숙지하시고 꼼꼼하게 대비하시어 피해를 입는 일이 없기를 바랍니다.
법무부 서식 표준임대차계약서 다운로드하기▶ https://www.moj.go.kr/bbs/moj/118/452786/download.do
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