부동산 계약을 하려고 한다면 반드시 등기부를 열람하거나 등기사항증명서를 발급받아 나 보다 우선하는 권리가 있지는 않은 지 등기부 권리분석을 통하여 확인해 보아야 합니다. 자칫, '별일이야 있겠어'라고 생각하여 등기부확인을 소홀히 하였다간 순식간에 전세사기가 남의 일이 아닌 내 일이 될 수 있기 때문입니다.
등기부 발급하여 선순위권리 확인하기
선순위권리를 확인하기 위해서는 등기부를 열람해 보거나 등기사항증명서를 발급받아 보셔야 합니다. 등기부는 소유자가 아니더라도 누구나 인터넷 등기소 혹은 관할 제한 없이 등기소를 방문하여 열람 가능합니다. 다가구주택의 임대차 계약을 하는 경우라면 전입세대 내역을 확인하여 확정일자 부여현황을 철저히 분석하여야 합니다. 쉽게 말하면 다가구주택에는 여러 사람의 임차인이 있으므로 만약에 경매될 경우를 대비한다면 확정일자를 통해서 순서파악이 가능하기 때문입니다. ▶인터넷등기소 바로가기 http://www.iros.go.kr/
갑구에서 확인하고 피해야 할 것
갑구에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 소유권에 관한 사항이 기재되어 있다면, 이 주택은 계약을 피하는 것이 좋습니다.
압류
채권자가 채무자(집주인)에 대하여 재산을 처분하거나 권리행사를 못하도록 하는 강제집행을 말합니다.
가압류
채무가(집주인)가 빌린 돈을 상환하지 못할 경우에 대비하여 미리 그 재산을 압류해서 확보해 두는 것입니다.
▶그러므로 압류. 가압류가 된 후에 다음 순번으로 임차인이 들어가게 되어 이 집이 경매될 경우에 주택임대차보호법의 우선변제권을 행사할 수가 없고 다만, 선순위 채권자와 균등하게 배당받을 수 있을 뿐이므로 내 보증금 전액 반환을 기대하기가 어렵습니다.
가처분
가압류가 금전채권에 관한 것이라면 가처분은 금전채권이 아닌 어떠한 청구권에 대하여 집행을 보전하거나 권리관계 다툼으로 인한 지위를 정하기 위한 일시적인 법원의 명령을 말합니다.
▶그러므로 가처분등기가 된 후에 들어간 임차인은 가처분권리자가 승소하게 되면, 가처분 이후에 기재된 권리는 소멸하게 되므로 보호받지 못하게 되는 것입니다.
가등기
가등기는 두가지가 있다는 점을 유의하여 살펴보아야 합니다. 보통의 가등기는 장래에 본등기를 할 경우에 순위를 확보하기 위하여 미리해 두는 등기입니다. 하지만, 다른 하나는 담보가등기인데, 등기부상 기재만으로는 구별이 되지 않으므로 각별히 주의하여야 합니다. 담보가등기는 경매가 될 경우, 본등기를 하지 않아도 가등기인 상태로도 순위를 가지고 우선변제권 행사가 가능하기 때문입니다.
▶그러므로 가등기 후에 들어간 임차인은 본등기가 되면 본등기 한 사람에게 임차인의 권리를 주장하지 못하게 됩니다. 또한 담보가등기라면 본등기 없이도 우선변제권을 가지게 되니 내 순위는 그만큼 밀리게 되는 것입니다.
을구에서 확인하고 피해야 할 것
저당권(근저당권),전세권
저당권 또는 전세권등기가 있는 지를 살펴보고 설정된 금액이 많다면 피하는 것이 좋습니다. 이때, 위험도를 파악하는 일반적인 기준은 '선순위권리금+보증금> 부동산 시가의 70% 이상이면 위험'합니다.
저당권이나 전세권이 설정된 뒤에 들어간 임차인은 후순위가 되므로 경매가 진행되게 되면 저당권자나 전세권자가 선순위로 배당받고 남은 금액에 대해서 배당이 되기 때문입니다. 남은 금액이 없다면 내 전세보증금은 반환받을 수 없게 됩니다.
지상권, 지역권
지상권과 지역권은 토지에 설정된 권리이므로, 선순위 지상권이나 지역권이 설정되어 있다면 후순위 권리자는 토지를 사용. 수익 할 권리가 제한을 받게 됩니다.
등기부에 기재되지 않는 권리
유치권
유치권은 어떠한 채권을 변제받을 때까지 점유로서 행사하는 권리이며, 그런 이유로 등기부에는 표기되지 않는 권리입니다. 이렇게 등기부에 기재되지 않는 권리는 직접 방문하여 확인하는 것이 좋습니다.
권리분석에 더하여 임대인의 세금체납 여부 확인하기(계약 후 임대인 동의 없이도 확인 가능함)
▶국세는 세무서나 홈택스https://www.hometax.go.kr/에서 확인 가능
▶지방세는 주민센터 또는 위텍스https://www.wetax.go.kr/에서 확인 가능
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