토지를 분할하려는 이유에는 상속을 받은 경우와 공유지분을 분할하려는 경우, 너무 큰 면적의 토지를 분할하여 매각을 용이하게 하려는 경우와 토지의 가치상승을 위해서라든가 등의 다양한 이유가 있을 것입니다. 하지만 아무리 자신 소유의 땅일지라도 마음대로 분할할 수는 없으므로 아래에서 토지분할 방법과 제한면적, 절차 등에 대해 알아보고자 합니다.
토지분할이란
토지분할이란 지적공부에 등록된 1필지의 토지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말합니다.
토지분할 신청이 가능한 경우는 아래와 같으며, 토지형질변경 등으로 인한 때에는 60일 이내 신청하여야 합니다.
| 토지분할 신청 가능한 경우 | 신청의무기한 |
| 지적공부에 등록된 '1필지'의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우 | 60일 이내 |
| 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우 | 없음 |
| 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우 | 없음 |
※'1필지'란 지번, 소유자, 지목(용도), 축척, 등기여부 등이 동일해야 하며 연속된 지반에 있어야 합니다.
토지분할을 하기 위해서는 먼저, 각 토지에 정해져 있는 제한면적을 알아야 합니다. 왜냐면 토지의 이용효율을 높이고 무분별한 쪼개기로 인한 투기를 방지하기 위해 제한면적 미만으로는 분할이 불가하도록 최소면적을 규정하여 규제하고 있기 때문입니다.
토지분할 제한면적(최소면적) [제한 면적 범위 안에서 지자체의 조례에 따름]
| 구분 | 건축물이 있는 경우 | 건축물이 없는 경우 | 토지거래허가구역 |
| 주거지역 | 60㎡ | 60㎡ | 60㎡ |
| 상업지역 | 150㎡ | 150㎡ | 150㎡ |
| 공업지역 | 150㎡ | 150㎡ | 150㎡ |
| 녹지지역 | 200㎡ | 200㎡ | 200㎡ |
| 기타지역 | 60㎡ | 60㎡ | 60㎡ |
건축물이 있는 경우, 분할제한면적은 이상과 같으며 건축법상 규모 미만의 경우 건축법상 분할이 금지됩니다.
서울시 조례에는 주거지역 90㎡미만으로 분할제한면적을 규정하고 있으므로 해당 지자체의 조례에 따라 조금씩 다르므로 정확한 제한면적은 해당 지자체 확인이 필요합니다.
건축물이 없는 경우, 분할제한면적은 이상과 같으며 규모 미만의 경우, 국토계획법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)에 따라 개발행위허가를 받아 분할할 수가 있습니다.
또한, 규모이상의 분할의 경우에라도 지적법상의 분할절차와 등기절차에 따라 분할가능합니다.
토지거래허가구역의 경우, 제한면적 규모를 초과하는 경우 토지거래허가를 받아야 합니다.
| 개발제한구역 | |
| 일반필지 | 200㎡ |
| 주택,근린생활시설 건축시 | 330㎡ |
개발제한구역에서 일반필지는 200㎡, 주택 또는 근린생활시설의 건축 시에는 330㎡ 이내로는 분할할 수 없습니다.
| 농림지역(농지법) | |
| 농업생산 기본사업이 시행된 농지(경지정리) | 2000㎡ |
농업생산 기본사업이 시행된 농지는 농지가 세분화되는 것을 막기 위해 2,000㎡이하로는 분할이 금지됩니다.
토지분할은 개발행위에 해당하므로 토지분할을 하고자 할 때에는 특별시장. 광역시장. 특별자치시장. 특별자치도지사. 시장. 군수에게 개발행위허가를 받아야 합니다.
개발행위 허가 대상인 경우
1. 녹지지역. 관리지역. 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가. 인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할
2. 건축법에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할
3. 관계 법령에 의한 허가. 인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할
개발행위 허가대상이 아닌 경우
1. 사도개설허가를 받은 토지의 분할
2. 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할
3. 행정재산 중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각. 교환 또는 양여하기 위한 분할
4. 토지의 일부가 도시. 군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할
5. 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 건축법에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할
매매로 인한 토지분할 신청절차
1. 매매계약서 작성
토지분할을 조건으로 하는 조건부 계약이므로 매수인이 원하는 토지면적과 방향등을 정확히 표기하고 특약사항에 이대로 토지분할이 되지 않을 경우에는 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환한다고 기재하고 분할도면을 첨부하여 계약서를 작성합니다.
[특약사항에 기재할 문구의 예시는 아래와 같으니 참고하시기 바랍니다.]
- 토지분할을 조건으로 하는 매매계약임을 명시합니다. (매매할 토지는 **면**리***번지의 토지 중 첨부된 도면의 표시된 면적으로 한다. 등)
- 잔금일은 개발행위허가와 측량기간을 감안하여 2~3개월 정도 후로 잡아 두시는 것이 좋습니다. 또한 잔금일은 토지분할 완료(토지대장 등기부게재 완료) 일 기준 15일 이내로 하여 양측이 협의하여 정하기로 한다는 문구도 기재하여 둡니다.
- 분할도면을 첨부합니다. 분할도면(지적도, 위성지도)을 첨부하여 분할면적과 방향을 도면에 정확히 명시하고 향후 분쟁의 소지를 차단하기 위해 양측(매도자와 매수자)의 인감날인을 하시기 바랍니다..
- 분할측량 수수료는 매도인(혹은 매수인)이 부담하기로 한다.(측량수수료 부담을 누가 할지로 인한 분쟁이 많으므로 반드시 협의하여 미리 정하여 기재합니다.)
- 매도인(혹은 매수인)은 토지분할을 계약일 기준으로 하여 2개월 이내에 완료하기로 합니다.(토지분할을 차일피일 미루는 것을 방지하기 위함)
- 토지분할이 불가능할 경우, 본 계약의 해제와 함께 즉시 계약금을 반환하기로 하며 어떠한 손해의 책임도 묻지 않기로 함을 명시합니다.
2. 토지분할 신청
물건주소지의 지자체를 방문하여 토지분할 신청접수를 합니다. 방문하시기 전에 한번 더 지자체에 전화하여 필수서류를 점검하시는 것이 좋습니다. 해당 지자체마다 조금씩 준비해야 할 서류가 다를 수 있기 때문입니다.
- 토지매매 계약서
- 양측 분할 동의서
- 분할도면
- 양측 인감증명서
- 사업계획서
- 개발행위 허가신청서
이상과 같이 제반서류를 접수하면 개발행위허가증이 발급될 것입니다. 이 개발행위허가증을 가지고 국토정보공사에 분할신청을 하면 토지분할측량을 하게 됩니다.
3. 토지분할 측량실시
매매하려는 토지 즉 분할측량하려는 토지에서 매도인, 매수인 및 이해관계자가 모두 함께 모인 후, 경계측량을 진행합니다. (2주 정도 소요)
4. 지적공부 정리 신청
토지측량이 끝나면 측량성과도가 발급되어 나오는데 이것을 지자체에 제출하여 지적공부 정리신청을 합니다. 이렇게 하면 분할된 토지의 지번과 본래 토지의 지번이 토지대장에 기재되게 됩니다. (처리기간 15일 정도 소요)
5. 토지분할 결과 확인
지적도, 토지대장, 토지이용계획서 등을 발급하여 토지분할이 정확하게 이루어졌는지를 확인하여야 합니다.
6. 매매계약서 재작성
처음 매매계약서를 작성할 때는 분할하기 전의 지번을 기재하였으므로 다시 매매계약서 상의 지번 및 면적을 정정하면 됩니다.
7. 등기이전
마무리
이상으로 토지분할에 대해 알아보았습니다. 토지분할을 처음 경험하시는 초보자라면 토목설계사무소에 의뢰하거나 해당 지자체 민원실에서 상담을 통하거나 자문을 받아 진행하시는 것이 도움이 되리라 말씀드리며 이번 포스팅을 마무리하겠습니다.
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