미등기 신축아파트 전세계약은 아직 집주인 명의로 등기가 되어 있지 않아 등기부열람으로는 권리관계확인이 불가능합니다. 그런데도 신축이라 깨끗하고 주변인프라도 좋아서 인기가 좋습니다. 또한 아파트분양잔금을 세입자전세보증금을 받아 납부하려는 집주인이 내놓는 물량이 한꺼번에 쏟아져 나오므로 주변시세보다 저렴하기도 해서 많은 사람들이 선호하게 됩니다.
미등기 신축아파트 전세계약 주의사항
미등기 신축아파트는 아직 소유권 이전 등기가 되지 않은 채, 막 입주가 시작되고 있는 아파트를 말합니다. 대단지 아파트의 경우에는 소유권이전등기신청이 동시에 몰리게 되므로 순차적으로 처리되다 보면 등기가 완료되기까지는 한두 달의 시간이 걸리게 됩니다. 이러한 이유로 등기부상으로는 집주인명의를 확인하기가 불가능하기 때문에 더욱 주의해서 확인하고 계약을 하여야 합니다.
1. 분양계약서 원본과 집주인(임대차계약서상 임대인)이 맞는지 확인하기
신축아파트의 분양권은 수분양자(분양받은 사람)가 집주인이 맞는지, 분양권이 중간에 전매가 되었다면 최종 매입한 사람이 집주인이 맞는지를 확인하여야 합니다. 이때 미등기 상태여서 등기부 확인이 불가능하니 아파트 공급 계약서나 분양 계약서와 집주인 신분증을 대조하여 꼼꼼히 확인합니다.
2. 가압류. 가처분등의 권리상의 문제는 없는지 확인하기
임대인의 채무로 인한 아파트 분양권에 가압류. 가처분은 없는지를 확인하기 위해 시공사나 시행사에 직접 확인해 보아야 합니다.
3. 잔금 입금은 평일에(집주인과 은행동행하기)
집주인이 아파트 분양잔금을 임차인의 전세보증금을 받아서 치르는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 반드시 집주인과 은행에 동해하여 전세보증금으로 아파트 분양잔금을 납부하는 지를 확인하는 것이 매우 중요합니다. (필자도 동행하여 확인하는 경험을 하였습니다.) 평일이라야 은행에 동행하여 직접확인이 가능하기 때문입니다.
※만일 배우자가 대리인으로 나올 경우 배우자라도 대리인 서류를 철저히 갖추어야 합니다.
▶임대차 계약당사자 확인하기, 대리인 구비서류 보러 가기
4. 계약서 특약사항 걸기
- 만일의 경우를 대비하여 특약을 넣어 두어야 합니다. 예를 들면, 임대인이 분양대금잔금미납 등으로 인하여 문제발생 시(소유권을 확보하지 못하거나 분양계약해지 등) 임대차 계약을 무효로 하며 임대인은 임차인에게 위약금을 지불하기로 한다라는 등의 문구를 명시하여 안전장치를 걸어 두어야 합니다.
- 임차인이 전세자금 대출을 받아 계약을 하려는 경우에도 만일 전세자금대출이 불가할 경우를 대비하여 계약금을 반환하기로 한다는 등의 문구를 명시하여야 합니다.
※임차인이 강아지를 키운다는 것을 고지하지 않았다는 이유로 계약을 파기하여 계약금을 날리는 경우도 있으므로 참고하시기 바랍니다.
5. 실거주, 전입신고, 확정일자
신규아파트 임시사용승인이 나면 전입신고, 확정일자를 받을 수 있으므로 분양사무실에 사용승인 여부를 확인하여 전입신고와 확정일자를 빠르게 받아 놓도록 합니다. 미등기 아파트라 전세권 설정등기는 불가능하지만 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 대항력이 있어야 하기 때문에 실거주+전입신고+확정일자를 갖추고 있어야 합니다.
이상으로 미등기 신축아파트 전세계약 시 주의사항에 대해 알아보았습니다. 전재산이라고 할 수 있는 큰돈이 오가는 계약이므로 절대로 서두르지 마시고 꼼꼼하게 확인하시고 미심쩍은 부분은 반드시 확인을 거듭하시길 바랍니다.
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