경매를 접해 본 적이 없는 사람들에게 경매란 매우 어렵게 생각됩니다. 그러나 경매관련한 용어를 파악하는 것만으로도 경매에 대해 반 이상은 아는 것이라고 할 만큼 용어를 이해하는 것이 중요합니다.
꼭 알아야 할 부동산 경매 기본용어
경매 공매
- 경매는 채권자가 요청하여 법원이 채무자의 물건을 매각하는 방식입니다.
- 공매는 한국자산관리공사가 국가재산을 매각하는 방식입니다.
강제경매와 임의 경매
- 강제경매는 법원이 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 매각대금으로 채권자에게 빚을 갚도록 하는 절차입니다.
- 임의경매는 채무자가 빚을 갚지 않을 때 담보권(근저당권, 전세권 등)을 가진 채권자가 담보권한을 행사하여 경매로 매각한 다음 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하는 절차입니다.
인수.말소되는 권리(경매 권리분석)
경매물건은 시가보다 저렴하다는 이유로 많은 사람들이 관심을 가지게 됩니다. 하지만 경매물건은 사실 여러 명의 이해관계인이 얽혀 있기 때문에 자칫, 권리분석을 잘못하게 되면 오히려 골칫
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채권자와 채무자
- 채권자는 채무자에게 급부를 청구할 권리를 가진 사람을 말합니다. 즉, 돈을 빌려 준 사람을 말하는데 대출을 해준 은행, 보증금을 주고 건물에 세든 임차인 등을 말합니다. 이들은 계약기간이 끝나면 빌려 준 돈을 받을 권리가 있으므로 채권자인 것입니다.
- 채무자는 빚을 갚을 의무가 있는 사람을 말합니다. 즉, 부동산을 담보로 하고 대출을 한 사람, 보증금을 받은 임대인 등이 계약기간이 끝나고도 돈을 돌려주어야 하는 의무를 이행하지 않고 있는 사람을 말합니다.
우선변제권과 최우선변제권
- 우선변제권은 임차인이 대항요건(실거주+전입신고)을 갖추고 확정일자를 받은 경우 경매 또는 공매 시 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
- 최우선변제권(소액보증금 최우선변제권)은 임차주택의 경매나 공매시에 소액임차인의 보증금 중 일정액*에 대하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 말 그대로 최우선으로 변제받으려면 요건을 갖추고 있어야 하는데 최우선변제권의 성립요건은 아래와 같습니다.
- 보증금이 소액이어야 함(자신의 보증금이 소액보증금 이하여야 합니다. 만일 계약기간 중 증액하여 소액보증금 범위를 넘어섰다면 요건에 해당되지 않게 됩니다.
- 경매개시 결정기입등기 전에 대항력(실거주와 전입신고)을 갖출 것
- 배당요구 종기일까지 배당요구를 하였을 것
보증금 중 일정액*의 범위
| 지역 | 소액보증금의 범위 | 최우선변제금 | |
| 2021.5.1~ | 서울 | 1억5천만원 이하 | 5,000만원 까지 |
| 수도권 중 과밀억제권,인천,세종,용인,화성,김포 | 1억3천만원 이하 | 4천300만원 까지 | |
| 광역시(군,인천제외)안산,광주,과주,이천, 평택 | 7,000만원 이하 | 2,300만원 까지 | |
| 그 밖의 지역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 까지 | |
| 2023.2.21~ | 서울 | 1억6천500만원 이하 | 5천500만원 까지 |
| 수도권 중 과밀억제권,인천,세종,용인,화성,김포 | 1억4천500만원 이하 | 4천800만원 까지 | |
| 광역시(군,인천제외)안산,광주,과주,이천, 평택 | 8천500만원 이하 | 2천800만원 까지 | |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 이하 | 2천500만원 까지 |
※ 서울지역은 1억6천500만원 이하를 소액보증금으로 보며, 최우선변제금은 5천500만 원까지입니다. 만일 소액보증금 안에 해당하는 임차인이 여러 명이라면 낙찰가격의 1/2 범위에서 여러 명이 나누어 변제(배당) 받게 됩니다.
대위변제
대위변제는 제3자 또는 이해관계에 있는 사람이 채무자를 대신해서 채무를 갚는 것을 말합니다. 말하자면 부동산에 1순위근저당으로 설정된 금액이 크지 않을 경우 후순위권리자가 대신 갚고 그 1순위자리를 확보하는 것입니다. 즉 근저당을 말소하게 되므로 자신이 대항력을 갖춘 선순위권자가 되는 것입니다.
입찰자
경매에서 나온 부동산에 대하여 매수희망가격을 적어 매수의사를 표시한 사람을 입찰자라고 하고 입찰자에게 팔리게 되면 낙찰되었다고 합니다.
유찰
경매가 입찰되고도 낙찰이 결정되지 못하고 다음 경매로 넘어가게 될 때 유찰되었다고 말합니다.
최저매각가격
집행법원이 감정평가법인에 의해 평가하게 하고 평가된 가격을 기준으로 법원이 결정한 최소한의 가격을 최저매각가격이라고 합니다.
매수신청인의 매수신청보증금
입찰에 참여한 불특정 다수의 입찰자를 매수신청인이라고 하며, 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 법원이 정한 매수신청보증을 집행관에게 제공하여야 합니다. 이때 법원이 정한 매수신청보증금은 최저매각가격의 10분의 1입니다.
새매각
경매를 진행하였지만 매수하려는 사람이 없어 유찰된 경우 다시 날을 잡아서 경매를 진행하는 것을 말합니다. 이때에는
최저매각가격을 20~30%로 낮추고 새매각기일을 정하게 됩니다.
재매각
매수하려는 사람이 낙찰을 받았지만 대금지급기한까지 매수대금을 납부하지 않은 경우에 다시 날을 정하여 경매를 진행하는 것을 말합니다.
이상으로 부동산 경매 관련 기본용어를 정리해 보았습니다.
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