경매물건은 시가보다 저렴하다는 이유로 많은 사람들이 관심을 가지게 됩니다. 하지만 경매물건은 사실 여러 명의 이해관계인이 얽혀 있기 때문에 자칫, 권리분석을 잘못하게 되면 오히려 골칫덩이를 떠안게 되는 수가 있습니다. 아래에서는 이런 경우를 방지하기 위해 인수되는 권리와 말소되는 권리를 알아보도록 하겠습니다.
말소기준권리 확인하기
부동산이 경매가 되면 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되고 말소기준권리보다 뒤에 등기된 권리는 말소 즉 소멸하게 됩니다. 이때 말소여부를 결정하는 기준이 되는 '말소기준권리'란 경매 매각으로 항상 소멸하는 권리 중에서 가장 먼저 등기된 권리(최선순위권리)를 말합니다.
부동산 경매관련 용어 정리
경매를 접해 본 적이 없는 사람들에게 경매란 매우 어렵게 생각됩니다. 그러나 경매관련한 용어를 파악하는 것만으로도 경매에 대해 반 이상은 아는 것이라고 할 만큼 용어를 이해하는 것이 중
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'말소기준권리'
- 저당권, 근저당권
- 압류, 가압류
- 담보가등기
인수되는 권리
▶말소기준권리 보다 먼저 등기된 지상권, 지역권, 전세권, 및 등기된 임차권은 매수인이 인수하게 됩니다.
▶전세권의 경우에는 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 말소되지만 배당요구를 하지 않으면 매수인에게 인수됩니다.
▶(소유권보전) 가등기, 가처분, 환매등기가 '말소기준권리보다 선순위'라면 경매입찰을 피해야 합니다. 이런 권리가 있으면 매수대금을 지급하였더라도 매수인은 자신의 권리를 주장하지 못할 가능성이 매우 크기 때문입니다.
※가등기에는 담보가등기와 소유권보전가등기가 있습니다. 주의하여야 할 것은 소유권보전가등기인데, 구분하는 방법은 등기원인이 '매매예약'으로 되어있다면 소유권보전가등기이므로 각별히 주의하여야 합니다.
▶법정지상권, 분묘기지권은 등기순위와 관계없이 매수인이 인수하게 되므로 토지경매라면 토지이용에 제한이 따르게 되니 주의해야 합니다.
▶보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸하지 않으니 주의하여야 합니다.
▶경매개시결정등기 전에 성립한 유치권의 경우에는 매수인이 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다.
※법정지상권, 분묘기지권, 임차권(등기되지 않았으나 대항력 갖춘 임차권), 유치권은 등기부에 기재되지 않는 권리이므로 현장조사 등을 통하여 확인하여야 합니다.
말소되는 권리
▶저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기는 경매 매각으로 항상 소멸합니다.
▶말소기준권리 보다 뒤에 등기된 권리는 대항할 수 없으므로 매각으로 소멸합니다.
※주의할 것은 '가처분'등기의 경우, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대하여 건물철거나 토지 인도를 구하는 본안소송을 위해 처분금지가처분을 설정하였다면 등기설정한 시기와 상관없이 무조건 매수인에게 인수되니 주의를 하여야 합니다.
이상으로 경매 권리분석을 위해 인수. 말소되는 권리에 대해 알아보았습니다.
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