토지는 가격변동에 그다지 영향을 받지 않아 장기적으로 보게 되면 손해 볼 걱정 없는 투자라고 합니다. 또한 시간을 기다리지 않고 토지의 가치를 높이기 위해 적극적으로 토지를 개발하여 지목변경을 하기도 합니다. 하지만 지목을 변경하는 일은 말처럼 쉽지 않기때문에 아래에서 지목변경 방법과 비용 등에 대해 미리 알아보고자 합니다.
지목변경이란
토지는 주된 용도에 따라 정해진 '지목'이 있으며 지적공부에 기록이 됩니다. 이 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 지목변경이라고 합니다.
'지목'의 종류에는 전, 답, 유지, 구거, 하천, 광천지, 양어장, 수도용지, 제방, 염전, 과수원, 목장용지, 임야, 대, 공장용지, 학교용지, 종교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 공원, 묘지, 체육용지, 유원지, 사적지, 잡종지가 있습니다.
토지의 지목 (지목의 종류)
사람에게 이름이 있듯이 토지에도 각각 현재의 쓰임새에 따라 '지목'이라는 토지 이름이 있습니다. 등기사항증명서, 토지이용계획서 등의 지적공부에 해당 토지의 지목이 표기되어 있으며, 지
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지목변경이 가능한 경우
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계볍령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공 된 경우
- 토지 또는 건축물의 용도가 변경 된 경우
- 도시개발사업 등의 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청하는 경우
이상의 지목변경이 가능한 경우라도 관할 지자체에 내 땅이 지목변경 가능한 지를 확인하고 토지이용현황과 관련법령을 확인하여야 합니다.
지목변경 절차
1.개발행위 허가를 받습니다. 임야를 전. 답으로 바꾸기 위해서는 산지전용허가, 전. 답과 같은 농지를 대지로 바꾸기 위해서는 농지전용허가, 건축허가 등을 받아야 하며 또한, 전용을 위한 비용이 발생합니다.
농지전용부담금(=농지보전부담금)
| 농지전용부담금=전용면적 ×(개별공시지가 ×30%) |
※개별공시지가 ×30%의 상한금액은 5만 원입니다.
예를 들어, 토지면적 660㎡에 개별공시지가 100,000원이라면 660 ×(100,000원 ×30%)=19,800,000원입니다.
만일, 개별공시지가가 200,000원이라면 200,000원 ×30%= 60,000원 즉, 상한금액 50,000원을 초과하므로 50,000원으로 계산하여야 합니다. 660 ×(50,000원)=33,000,000원
산지전용부담금(=대체산림자원조성비)
| 대체산림자원조성비=산지전용 또는 일시사용 허가면적 × 단위면적(㎡)당 금액 |
※단위면적(㎡) 당 금액=산지별. 지역별 단위면적당 산출금액*+해당산지 개별공시지가의 1%
2023년 산지별. 지역별 단위면적당 산출금액은 아래표와 같습니다.
| 준보전산지 | 7,260원/㎡ |
| 보전산지 | 9,430원/㎡ |
| 산지전용.일시사용제한지역 | 14,520원/㎡ |
예를 들면, 준보전산지의 면적 670㎡이고 개별공시지가 101,000원에 해당하는 임야의 산지전용부담금은 얼마일까요?
| 산지전용부담금=산지전용.일시사용 허가면적×(산지별.지역별 단위면적당 산출금액+개별공시지가의1%) 5,540,900원=670×(7,260+1,010) |
산지전용부담금은 5,540900원이 됩니다.
2. 형질변경을 합니다. 형질변경에는 성토, 절토, 정지, 포장, 객토 등의 작업이 있으며 즉 임야를 밭으로 만들거나 논밭을 건물을 지을 수 있는 땅으로 만드는 작업을 하는 것입니다. 형질변경을 위한 개발행위 허가 기준면적은 아래표와 같습니다.
| 농업지역, 공업지역, 관리지역 | 3만 제곱미터 미만 |
| 주거지역,상업지역, 녹지지역 | 1만 제곱미터 미만 |
| 자연환경보전지역,보전녹지지역 | 5천제곱미터 미만 |
3. 건축 공사를 합니다. 해당 토지를 형질변경을 하였다면 변경한 용도로 활용하여야 합니다. 임야를 밭으로 형질변경하였다면 밭을 경작하여야 하고, 전. 답을 대지로 형질변경하였다면 건축물을 세워야 합니다.
※건축허가 신청 전 주의 할 것은 진입도로 유무를 확인하여야 합니다. 맹지일 경우에는 건축허가를 받기가 아주 어려우며 사설도로개설이나 주변 도로를 빌리는 지역권 설정을 통해 가능할 수는 있으나 많은 비용이 소요될 수 있기 때문입니다.
4. 지목변경 신청을 합니다. 이상의 절차를 통해 토지의 용도가 달라지거나, 건축이 완료되면 준공검사를 받고 관할 지자체에 지목변경 신청을 합니다. 지목변경 신청은 지자체마다 조금씩 차이가 있으므로 먼저 농정과 또는 민원과에 문의를 하는 것이 좋습니다.
- 지목변경 취득세를 신고납부합니다. 지목변경 취득세는 토지의 지목변경으로 인해 증가한 가액을 취득으로 보아 과세하게 되며, 그 증가한 가액을 과세표준*으로 하여 아래와 같이 계산합니다. 취득세납부기한은 지목변경일로부터 60일 이내이며 지적소관청(관할 시. 군. 구)에 신고납부하여야 합니다. 정부 24를 통한 온라인 신청도 가능하며, 처리기간은 5일 정도 소요됩니다.
| 지목변경 취득세= 과세표준×2.2% |
- 개발부담금이 부과됩니다. 개발부담금은 지가상승을 노린 투기나 난개발을 막기 위해 토지의 형질변경 등으로 발생하는 개발이익에 대해 법률에 따라 정부에서 일정한 비율을 환수하는 부담금형태의 공과금입니다.
| 개발부담금= 개발이익×20~25% |
마무리
이상으로 지목변경 방법과 비용에 대해 알아보았습니다. 이렇게 보면 간단한 듯이 보이지만 각종 규제가 있으며 실제로는 무척 복잡하고 오랜 시간을 필요로 합니다. 또한 농지(산지) 전용부담금, 취득세, 개발부담금 등 금전적인 문제 또한 적지가 않으니 지목변경을 실행하기에 앞서 건축이나 토목 관련 전문가와 충분히 상담하시고 관할 지자체 해당과에 문의하시는 등 심사숙고하신 후 진행하실 것을 당부드립니다. 물론 지목변경으로 커다란 이익을 보실 수도 있지만 자칫 허가가 나지 않는 토지를 구입하게 되는 등의 피해를 보실 수도 있기 때문입니다.
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